申请人：刘*，*，*族，****年*月出生，公民身份号码512301************，住重庆市*************。

委托代理人：黎**，重庆**律师事务所律师。

被申请人：重庆市涪陵区规划和自然资源局，住所地重庆市涪陵区体育南路7号。

法定代表人：李**，局长。

委托代理人：魏*，重庆**（涪陵）律师事务所律师。

第三人：重庆市涪陵区龙潭镇人民政府，住所地重庆市涪陵区龙潭镇建设西路11号。

法定代表人：刘*，镇长。

委托代理人：黄**，重庆***律师事务所律师。

申请人对重庆市涪陵区规划和自然资源局作出的《关于办理房地产权证注销登记的通知》不服提出的行政复议申请，本机关于2025年5月8日收到，于2025年5月15日予以受理。行政复议审理期间，因存在《中华人民共和国行政复议法》第三十九条第一款第六项规定的情形，本机关于2025年7月8日中止行政复议。行政复议中止原因消除后，本机关于2025年10月21日恢复本案的审理。本案现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人作出的《关于办理房地产权证注销登记的通知》，并确认申请人持有的“303房地证2011字第100303149号”房地产权证合法有效。

申请人称：被申请人在通知中提出注销房权证的三项理由均不符合法律相关规定。第一，从2006年开始，龙潭镇政府为完成涪陵区政府提出的经济结构调整工作会议精神和“万元增收”目标，再三发动镇、村、社三级干部“以池促种”带动老百姓大量种植榨菜生产大背景下，给各村下达了生产任务和修池任务并纳入了目标考核。申请人是被政府领导多次做动员工作的对象，时任人大主席、挂片领导亲自到现场选址，于2007年9月6日带领镇、村、社三级干部亲自协调、丈量土地，政府领导要求年底前必须完工并保证2008年初的收购工作顺利进行。按党委会议纪要“新建榨菜池严格规划选址，不能影响以后的整体规划。在规划区内新建榨菜池严格规划选址，不能影响以后的整体规划。在规划区内新建榨菜池的按农业生产性用地要求审批用地，建环所、国土所免收相关费用。”由此可以理解为规划区外政府并不要求完善手续，但申请人母亲为了合法，于2007年9月16日提出应书面申请，2007年9月28日龙潭镇义和村3社和该村村委会均在《城乡居民建房用地申请审批表》中签署意见“同意上报审批”。随后便向镇建环所、国土所递交此申请表，开始两部门均以“龙潭镇党委政府研究的不用审批”为由一直推诿，此时全镇32户家庭被龙潭镇政府动员修榨菜半成品加工池，有31户均未提出申请完善手续，只有申请人母亲要求完善相关手续，一直到2008年下半年，经过镇分管领导协调才完善镇级相关手续，2008年11月27日原龙潭镇国土所、龙潭镇人民政府签署“同意上报审批”，同年获得了《涪陵区龙潭镇人民政府集体土地上建设工程规划条件函》（涪规集体函〔2008〕龙潭镇字第019号）。后送区国土局审批时，因失地农民养老保险等政策问题全区已停办占用土地审批业务，2009年申请人母亲去世后审批手续一直未得到落实。之后申请人多次找龙潭镇政府要求落实相关手续，2010年9月8日，龙潭镇政府以涪龙谭府发〔2010〕351号文向区政府请示。9月10日，时任区领导批示：请综合执法局、城乡建委、国土局提出意见”，但一直未收到原区国土局的任何回复。

第二，房屋产权登记发放工作由全区统一安排，各级政府负责落实，涪陵区涉及20多万户要求在短期内完成，时间紧任务重，过程中有瑕疵在所难免。申请人未参与此项工作，不知晓其具体工作流程，但清楚记得是驻村干部毕某和时任龙潭镇国土所工作人员杨某一起到现场进行登记工作，杨某还要求申请人交钱请第三方中介机构进行测绘，花费800元。所以，权属调查表为什么只有一个人签字，与申请人无关，只能理解为工作人员当时工作量大导致，并不影响其工作真实性。关于公证遗嘱问题，申请人母亲留的遗嘱属于代书遗嘱，由钟某执笔、在场人杨小某签名，最先存放于同事冉某处，申请人母亲去世后，冉某转交过来，符合法律的相关规定。即使没有公证书，不符合涪府办发（2010）115号所提的公证遗嘱，也应该是合法有效的遗嘱。况且申请人母亲已去世，客观上已无法完成公证事宜。关于无镇、村、社三级证明（权属来源情况说明）材料问题，申请人修建具有居住兼管理性质的房屋是龙潭政府多次动员修榨菜池才修的，在确权过程中因工作人员认为已经有了合法有效的遗嘱才没有要镇、村、社三级证明，且当时如果需要也可以办理。且从档案上看，整个过程有村、社和政府领导签字、盖章审核，应该进行了公示，并不影响其权属来源真实性。

第三，2024年底，被申请人的派出机构龙潭规资所与龙潭镇人民政府组织了联合调查，并以涪龙府函〔2024〕353号文件形式书面向被申请人汇报，该调查资料显示:申请人2004年转变身份为录用公务员，以前是集体经济组织成员。1990年12月30 日获得涪龙潭坝集建（1990籍）字第52号集体建设用地使用证（即小地名为***的房屋）。1994年与父母分户，父母名下一直无房产，至于遗嘱提到明确申请人母亲在********（小地名***）处拥有一处宅基地及地上房屋由申请人继承，是因为申请人母亲年事已高，忘记该房屋已在申请人名下。申请人母亲于2007年提出申请审批居住兼管理用途的管理房是符合一户一宅的法律规定。被申请人注销决定违反产权保护的国家政策且无法律依据。从2007年龙潭镇政府动员申请人修建榨菜池和住宿兼管理性质的房屋已达18年之久，已经成为历史。根据《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的相关规定，被申请人应该向当年的政府领导和相关人员详细了解涪陵区龙潭镇政府当年的政策和承诺。该注销通知依据《重庆市土地房屋权属登记条例》第八十四条规定，说15天后将依职权“注销”申请人房屋产权证的决定是不符合法律规定的。行政机关的行政登记行为的确定力与公示性不容随意破坏。根据《不动产登记暂行条例》及《民法典》等相关规定，不动产登记是对不动产权利归属和其他法定事项的记载，一旦登记完成并颁发房地产权证，即产生确定力。案涉房地产权证是相关部门按照法定程序审核后颁发给申请人的，具有对该不动产权利归属的最终确定效力。

第四，根据行政许可法第八条规定，申请人于2011年取得房地产权证，是基于当时合法合规的登记申请程序，在申请过程中，申请人按照被申请人及相关部门要求提供了相应材料，被申请人经审查后颁发权证，申请人对此产生了合理信赖，且基于该信赖对案涉不动产进行了管理和使用等。即使被申请人认为该登记存在瑕疵，但瑕疵不是申请人主观造成，不应由申请人承担不利后果。

第五，行政登记行为合法合规。一方面，初始登记权属来源合法。2007年，申请人母亲申请修建榨菜池及管理用房，是响应政府号召发展地方产业。且，该房屋也系具有农村宅基地使用性质的，根据1999年版土地管理法第六十二条规定，符合建设宅基地的情形。事实上，建设行为也得到了镇政府的书面同意，区规资局和区政府也明知而未反对。从政府的权威性和公信力而言，政府具有强大的社会调度能力，就群众而言具有天然的信赖力，均可以看出对该房屋建设的合法性是认可的。尤其在新一轮农村房屋确权中，已经通过审查确认了原告房屋的合法性，也是落实区政府领导批示的具体举措，也是解决面对历史遗留问题的正确方式，并不存在被申请人说的存在工作失误、审查不严等问题，反而是严格审查，依法办理，正确对待特殊具体历史问题。确权办证中，被申请人等部门经审核后，认为符合登记条件才颁发了房地产权证，从当时的登记流程和政策导向来看，该房屋的初始登记权属来源是基于政府对农村土地房屋确权工作的推进，具有合法性和合理性。另一方面，房屋登记要件符合当时规定。被申请人指出房屋登记缺少要件，认为申请人作为非集体经济组织的城镇人员，申请办证提供的遗嘱未经公证，无继承公证文书，也无镇、村、社三级证明。但在2011年办理登记时，相关政策在执行过程中存在一定灵活性，当时的登记工作是在全区大规模开展的农村土地房屋确权登记发证工作背景下进行，重点在于明晰产权。申请人提供的遗嘱等材料能够证明权属来源，且经相关部门审核通过，不能以现在的严格标准来否定当时符合规定的登记行为。

第六，历史遗留问题不应由申请人承担全部责任。申请人修建的房屋建设系政府动员、政策支持的结果。2007年修建房屋时，土地审批手续因政策调整和龙潭镇政府、行政机构部门之间的协调过程中出现瑕疵产生的问题，说明龙潭镇政府等相关部门未履行好相应职责，但并非申请人个人过错。即便房屋产权证存在所谓瑕疵，也应由政府相关部门联合协调解决，而不是简单通过注销来处理。根据行政许可法、行政处罚法和行政强制法等法律法规关于听证的规定，行政机关应在作出重大决定前书面告知当事人听证权利，被申请人未履行听证告知的义务，已严重侵害申请人的程序性权利。

综上，被申请人发出的《关于办理房地产权证注销登记的通知》事实认定不清、程序违法，依据行政复议法第十一条第十五款规定，其行政行为严重侵犯申请人的合法权益，依法申请行政复议。

被申请人称：被申请人于2025年4月22日作出《关于办理房地产权证注销登记的通知》，是对303房地证2011字第100303149号《房地产权证》办理登记时权属来源不合法、缺少登记要件等核查情况进行告知，通知申请人主动办理注销登记，案涉通知不具有可诉性，不属于行政复议受理范围，应驳回行政复议申请。第一，案涉通知并非终局性行政决定，通知仅为“程序性告知”，是要求当事人主动办理注销，属于行政机关依职权纠错程序的前置环节，未直接撤销或注销登记，未对权利归属作出最终认定，且因为申请人未在通知期限内主动办理注销，被申请人已经送达《关于办理注销房地产权证的告知书》，作出后续行政程序行为。第二，未对申请人的权利义务产生实质影响，登记簙记载的权属状态未变更，通知本身未对当事人的物权造成实质损害，未侵害申请人合法权益，不属于可复议、可诉的具体行政行为。第三，行政决定作出前复议导致司法程序的过早介入。本案涉及依职权注销登记，根据条例第八十四条规定程序，应先由权利人自行申请注销、规资部门通知办理注销，逾期不主动申请注销的情况下，才涉及根据条例第八十四条、第九十一条等规定启动依职权注销、公告注销等程序。将案涉通知纳入复议范围，则已经作出的《关于注销房地产权证的告知书》这一程序性文书及最终可能作出的注销决定等行为面临重复行政复议、行政诉讼问题。第四，案涉通知不属于法定的复议受理范围。根据复议法第十一条的规定，对行政机关作出的确认自然资源的所有权或者使用权的决定不服属于行政复议受理情形，案涉通知并非决定行为、也不属于终局性行政行为，故不符合行政复议受理的法定情形。根据行政复议法实施条例第四十八条第一款第二项规定，应当驳回行政复议申请。第五，案涉通知有正当的救济途径。案涉通知送达申请人后，申请人已经提交陈述、申辩材料，后续已送达的《关于注销房地产权证的告知书》明确告知申请人可以依法行使陈述、申辩和申请听证等权利，申请人应依法采取相应的救济方式。第六，案涉通知认定事实清楚，适用法律正确。申请人2011年办理产权登记的土地房屋，坐落于涪陵区**********，提供的确权资料显示所登记房屋系申请人母亲名义修建的榨菜池配套管理用房、并非住宅，提交资料不符合涪府办法〔2010〕115号文件要求的办证要件文书，也欠缺批准占地建房的审批资料。根据查实情况，被申请人依据《重庆市土地房屋权属登记条例》第八十四条的规定书面通知申请人办理注销登记，认定事实清楚、适用法律正确，也是积极履行职责的行为。综上，申请人所申请复议的通知并非行政决定行为，也不是实质影响申请人合法权益的行政行为，故请求驳回申请人的行政复议申请。

第三人无意见。

经审理查明：2007年，龙潭镇人民政府为了发展榨菜生产，加快产业结构调整，号召村民积极落实种植榨菜和完成榨菜池修建任务，申请人作为镇政府工作人员，也带头动员家庭成员修建榨菜池。2007年9月，申请人母亲罗某向有关部门提出城乡居民建房用地审批申请，用地位置为涪陵区**********，申请理由为修建榨菜池及管理房。2007年9月28日，村民小组、村委会在审批表上签署意见同意上报审批，2008年10月27日，涪陵区龙潭镇政府向申请人母亲罗某作出《集体土地上建设工程规划条件函》（涪规集体函〔2008〕龙潭镇字第019号），2008年11月27日，涪陵区国土资源局龙潭管理所、龙潭镇人民政府分别在该申请表上签署意见同意报批，原区国土资源局在该审批表上未签署审批意见。2008年10月19日，申请人母亲立下遗嘱，遗嘱载明：在2007年以申请人母亲名义审批，由申请人投资在********修建的432立方的8个榨菜池以及管理用房一栋以及屋内所有财产，由申请人继承。2009年，申请人母亲去世。2010年9月7日，龙潭镇人民政府就关于刘*家庭修建榨菜池请求完善审批手续事宜向区政府请示（涪龙潭府发〔2010〕351号）。2010年9月11日，区政府时任领导作出批示：请综合执法局、城乡建委、国土局提出意见。2010年10月12日，原区国土资源局作出《关于李*家庭修建榨菜池请求完善手续的回复》向区府办报送（根据该文内容判断李*系打印错误，应为刘*），该回复称：根据涪陵区委、区政府《关于加快农村土地流转促进农业规模经营的意见》（涪区委发〔2007〕25号）、区委办《丁**同志在全区榨菜生产电视电话会议上的讲话》（2007年情报通报32期）等文件精神，对榨菜生产加工用房采取办理临时用地手续。用地方与集体经济组织签订临时用地协议书并报国土部门备案，按规定缴纳复耕费和复耕保证金，在不再需要用地时，由用地方或集体组织进行复耕。

2010年7月9日，重庆市涪陵区人民政府办公室制发《关于印发涪陵区新一轮农村土地房屋登记发证工作实施细则的通知》（涪府办发〔2010〕115号），要求在2012年上半年全面完成新一轮农村土地房屋登记发证工作（包括农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权及地上建筑物所有权）。该通知规定实施细则适用于2009年12月31日前依法使用的宅基地、其他建设用地及地上建筑物的申请登记。2010年，申请人申请办理房屋登记，2011年，申请人取得房地产权证（证号为303房地证2011字第100303149号），房地产权证载明该房屋坐落于涪陵区**********，土地使用权类型为集体，土地和房屋用途均为住宅，填证单位有原涪陵区国土资源局，发证机关为涪陵区人民政府。

2025年4月22日，被申请人作出《重庆市涪陵区规划和自然资源局关于办理房地产权证注销登记的通知》（以下简称《通知》），该《通知》认定申请人申请办理的房地产权证（303房地证2011字第100303149号）存在初始登记权属来源不合法、转移登记缺少登记要件，不动产权属登记错误，应予纠正。根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第八十四条规定，通知申请人在收到《通知》之日起十五日内到涪陵区不动产登记中心办理“303房地证2011字第100303149号”房地产权证的注销登记，逾期不申请又无正当理由的，被申请人将依职权办理注销登记。申请人对该《通知》不服，向本机关申请行政复议。

以上事实，有行政复议申请书、涪龙潭府发〔2007〕47号《涪陵区龙潭镇人民政府关于下达2007年榨菜生产任务的通知》、城乡居民建房用地申请审批表、涪规集体函〔2008〕龙潭镇字第019号《涪陵区龙潭镇人民政府集体土地上建设工程规划条件函》、遗嘱、《关于办理房地产权证注销登记的通知》、房地产权证、涪府办发〔2010〕115号《关于印发涪陵区新一轮农村土地房屋登记发证工作实施细则的通知》、涪陵区新一轮农村土地房屋登记联合审批表、涪陵区新一轮农村土地房屋登记申请书、涪陵区新一轮农村土地房屋权属调查表、涪龙潭府发〔2010〕351号《关于刘*家庭修建榨菜池请求完善审批手续的请示》、原区国土资源局《关于李*家庭修建榨菜池请求完善手续的回复》等证据证明。

本机关认为：根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条第二款的规定，区县（自治县）规划自然资源主管部门负责本行政区域内的土地房屋权属登记工作。因此，对涉及本行政区域内的土地房屋权属登记工作，被申请人有作出相关行政行为的职能职责。

根据《中华人民共和国行政复议法》第二条规定，公民认为行政机关的行政行为侵犯其合法权益，可以向行政复议机关提出行政复议申请。本案被申请人作出的《通知》对申请人的权利义务产生实质影响，根据《中华人民共和国行政复议法》第十一条第四项、第十五项的规定，申请人提起的行政复议申请，属于行政复议受理范围。

本案争议的焦点为：被申请人作出的《通知》是否合法。

一、关于《通知》认定的事实。本案中，申请人于2011年9月8日取得房地产权证（303房地证2011字第100303149号）。被申请人经调查核实，认为根据《重庆市涪陵区人民政府办公室关于印发涪陵区新一轮农村土地房屋登记发证工作实施细则的通知》（涪府办发〔2010〕115号）的相关规定，权属调查应由两名或两名以上人员在现场进行，申请人在办理产权证时提供的“权属调查表”只有一人；申请人属于非本集体经济组织的城镇人员，申请办证提供的资料中有《遗嘱》，但《遗嘱》未经公证、无继承公证文书、也无镇村社三级证明（权属来源情况说明）材料；同时认为农村村民一户只能拥有一处宅基地。被申请人由此认定申请人房地产权证初始登记权属来源不合法、转移登记缺少登记要件、不动产权属登记错误。但在认定上述事实时，被申请人忽略了2008年10月《涪陵区龙潭镇人民政府集体土地上建设工程规划条件函》（涪规集体函〔2008〕龙潭镇字第019号）、2010年9月7日《重庆市涪陵区龙潭镇人民政府关于刘*家庭修建榨菜池请求完善审批手续的请示》（涪龙潭府发〔2010〕351号）《重庆市涪陵区国土资源局关于李*家庭修建榨菜池请求完善手续的回复》（根据该文内容判断李*系打印错误，应为刘*）等载明的事实。因此，被申请人作出的《通知》未全面认定申请人申请登记案涉房屋所有权时的全部基本事实，亦未全面认定原登记颁证行为是否存在问题及相关责任。本机关认为，虽然行政机关有自我纠错的权限，但在纠正错误时，尤其是在作出对行政相对人权益影响较大的行政处理决定之前，应当全面认定事实，遵循法定程序，给予行政相对人陈述、申辩的权利，同时应准确判明造成错误行政行为的原因，分清行政机关与行政相对人各自的责任，同时要保护行政相对人的信赖利益，不能简单机械地作出行政处理决定。因此，本案被申请人作出的《通知》认定事实不清。

二、关于《通知》适用的依据。《重庆市土地房屋权属登记条例》第八十四条规定：有下列情形之一的，当事人应当自事实发生之日起十五日内申请注销登记；逾期不申请注销登记的，土地房屋行政主管部门应当书面通知原权利人在规定时间内办理注销登记。原权利人逾期不申请又无正当理由的，登记机构可以注销登记，并告知原权利人：（一）房屋灭失或者因自然灾害等原因造成土地权利消灭的；（二）权利人放弃土地房屋权利的；（三）已经登记的抵押权、地役权终止的；（四）法律、法规规定的其他情形。本案中，被申请人适用《重庆市土地房屋权属登记条例》第八十四条第四项作出《通知》，被申请人并未援引法律法规规定的具体情形。本机关认为，该项属于兜底性规定，同时也对能规定注销登记的法律之位阶作出了限定，即只有法律、法规能够规定注销登记的适用范围。被申请人认为申请人房地产权证初始登记权属来源不合法、转移登记缺少登记要件、不动产权属登记错误属于法律、法规规定的其他情形，然，被申请人在案证据并未提供相关法律、法规对此属于注销登记法定情形的依据，因此，本案被申请人作出的《通知》适用依据不合法。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第一项、第三项的规定，决定如下：

撤销被申请人作出的《关于办理房地产权证注销登记的通知》。

如不服本决定，可以自收到行政复议决定书之日起15日内，依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

重庆市涪陵区人民政府

2025年10月27日